Verknüpft: Verkehrssicherung und Risikomanagement

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Immobilienunternehmen müssen aufgrund ihrer Verkehrssicherungspflicht Maßnahmen ergreifen, um Dritte vor Gefahren, die von ihrem Eigentum ausgehen können, zu schützen. Kümmern sich Immobilienbesitzer nicht um die Vermeidung, Reduzierung und Beseitigung der Gefahrenquellen, besteht Schadenersatzanspruch gemäß § 823 Abs. 1 BGB. Hiermit zusammenhängende Risiken können mit Hilfe des Risikomanagements gesteuert werden. 

Verkehrssicherung im operativen Risikomanagement

Die Umsetzung der Verkehrssicherungspflichten ist Teil des operativen Risikomanagements. Hierbei geht es um die laufende Überwachung der Risiken des Objekt- und Wohnungsbestandes und darum, gefährliche Veränderungen rechtzeitig zu erkennen und steuernd einzugreifen. Die Maßnahmen der Verkehrssicherung haben maßgeblichen Einfluss auf das Risikomanagement-Ergebnis. 

Voraussetzung für die Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflichten ist die Erstellung eines Pflichtenhefts. In diesem werden sowohl die spezifischen Bestandsrisiken des Wohnungsunternehmens festgelegt und bewertet als auch Zeit- und Fristenpläne zur Umsetzung der Verkehrssicherungsmaßnahmen dokumentiert. Hierfür sind die Risikobereiche des Bestands und die rechtlichen Anforderungen an das Wohnungsunternehmen zu analysieren. Berücksichtigt werden dabei unter anderem: 

• Das Vorhandensein risikobehafteter Gewerke und Anlagen z.B. Aufzüge und Spielplätze sowie deren Inspektions- und Wartungsintervalle
• Das Vorhandensein von Verdachtsfälle (Legionellen in Trinkwasserleitungen)
• Nichterfüllung von Anforderungen bspw. das Fehlen von Rauchmeldern 

Einen Auszug über relevante Verkehrssicherungspflichten ist der nachfolgenden Tabelle zu entnehmen: 

Verkehrssicherung im strategischen Risikomanagement

Im Rahmen des strategischen Risikomanagements wird geprüft, ob und wie die Verkehrssicherungsmaßnahmen umgesetzt wurden. Hierfür sind Risikokennzahlen auf Objekt- und Portfolioebene zu definieren, anhand derer die Qualität, die Kosten sowie die Bearbeitungszeit bei der Durchführung der Verkehrssicherungspflichten beurteilt werden können. Mögliche Kennzahlen/Indikatoren sind:  

• Anzahl gemeldeter Mängel und Schäden
• Einhaltung definierter Fristen
• Dauer der Mängelbeseitigung und Schadenbehebung
• Kosten der Bearbeitung
• Häufigkeit auftretender Schäden in bestimmten Objekten/an bestimmten Gewerken
• Beschwerden/Reklamationen 

Aus diesen Kennzahlen lassen sich erste Erkenntnisse über die Chancen und Risiken der Verkehrssicherungsmaßnahmen gewinnen. Durch die Definition von Schwellenwerten ist es zudem möglich, auffällige Risiken und Risikobereiche rechtzeitig zu erkennen: Werden kritische Schwellenwerte überschritten, ist dies das Signal, die Risiken sowie die Gegenmaßnahmen zu überprüfen. 

Entscheidender Nutzen für Unternehmen

Durch die Kennzahlenanalyse erhält die Unternehmensführung Einblick in die Umsetzung der Verkehrssicherungsmaßnahmen. Darüber hinaus deckt die Analyse möglichen Handlungsbedarf auf, etwa hinsichtlich:  

• effizienterer Prozessgestaltung und schnellerer Bearbeitung
• des Einsatzes eines technischen Systems mit integriertem Wiedervorlagesystem
• Anpassung von Prüfzyklen
• Qualitätssicherung
• effizienterer Planung von Personalressourcen
• Übertragung von Verkehrssicherungspflichten auf Externe
• Planung der Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen 

Fazit: Durch die Verknüpfung der Verkehrssicherung mit dem Risikomanagement lassen sich prozessuale, strukturelle und organisatorische Optimierungspotenziale aufzeigen.

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